O mercado de shopping center
norte-americano tem apenas cinco anos para escapar de uma morte anunciada. De
acordo com a previsão do banco Credit Suisse
divulgada pela Business Insider, um quarto destes
estabelecimentos deverá fechar até 2022. Isso significa que entre 20% e 25%
dos estabelecimentos perderão a concorrência frente às novas tendências e
comportamento do consumidor. Hoje, o país possui 1.100 centros comerciais, o
que demonstra que algo entre 220 e 275 não existirão mais em três anos.
Só em 2017 3.600 lojas fecharam. A
pesquisa estima que até dezembro ocorram pelo menos mais 8.640. Entre os
principais motivos para o movimento em massa de mudança ou fechamento de lojas
e shopping centers estão o comércio eletrônico — e-commerces e marketplaces — e
o crescimento de redes com preços menores, como os outlets.
Mesmo em mercados menos desenvolvidos e
maduros como o Brasil, o mercado de shoppings tem perdido alcance até mesmo em
novos empreendimentos. Os que estão abrindo se tornam uma aposta arriscada,
principalmente considerando a dificuldade cada vez maior de preencher os
espaços com lojistas. Num estudo realizado localmente,
constatou-se que os 20 shopping centers inaugurados em 2016 operam com uma
média de vacância de 55%. É mais da metade da quantidade de lojas que
estão vazias.
A situação brasileira deste mercado
está num declínio constante. Entre 2013 e 2015, os estabelecimentos abertos
operavam com 45% de vacância, ao contrário dos 55% atuais. A falta de ocupação
e ociosidade após 2013, em shoppings novos, equivale a 900 mil metros quadrados
— correspondente a 7,6 mil lojas. Os shoppings consolidados e com forte
branding tem variado na média de desocupação entre 9,1% e 8,5% entre 2015 e
2016. Em área, a variação no mesmo período mostra-se cai de 7,6% para 5%.
Além disso, crescimento foi abaixo da
inflação do país, apenas 5.58% nas regiões
mais maduras, sendo que o nível de visitação diminuiu em quase 1%. Com esses
dados pessimistas, 90% dos shoppings não pretendem expandir suas operações.
Mercado de shopping centers: as portas estão
fechadas?
Lojas de departamento mundialmente
famosas e sediadas nos Estados Unidos anunciaram que poderão fechar as portas.
Os comunicados da Macy's e Sears, por exemplo, feitos no início de 2017, trazem
indícios de uma era sombria para o mercado de shopping centers. O modelo de
negócio consolidado nas décadas anteriores não faz mais efeito.
A empresa de pesquisa imobiliária Green
Street Advisors antecipou que as vendas de um mesmo
locatário no estabelecimento crescerão apenas 1,2% entre 2016 e 2019.
Para 2015, a previsão era de 2,6%. Outro ponto é o aluguel do mercado.
Estima-se que até 2019, o aumento seja de 1,5%, um grande declínio em relação
ao prognóstico anterior de 2,5%. Neste ponto, há dois fatores que devem ser
analisados: a dependência das grandes lojas e da fatia imobiliária
garantida com uma locação.
Grandes marcas, grandes perdas
Não há como negar: está ocorrendo um
efeito dominó negativo nas grandes lojas. São frequentes os anúncios sobre o encerramentos de
negócios:
- A Sears, como citamos anteriormente, anunciou
duas rodadas de fechamentos, em junho e março;
- A Macy's reduzirá mais 68 lojas em 2017, mesmo
após ter feito muitos cortes no ano anterior;
- JC Penney encerra 138 em julho;
- A varejista Bebe fechará 170 locais e passará
apenas a vender on-line;
- O Ascena Retail Group, que possui marcas como
Ann Taylor e Dress Barn avisou que irá por fim em algo cerca de 250 e 650
instalações em dois anos;
- Gymboree, com 1.300 lojas, anunciou falência
para poder se reestruturar.
Se torna ainda mais assustador quando
os dados representam apenas as intenções do ano de 2017. Será que os shoppings
estão fechando as portas por conta da onda negativa das grandes marcas?
Os shoppings centers perdem em renda e
tráfego, mas também em novas cláusulas de arrrendamento. Nos Estados Unidos, os
locatários restantes podem rescindir contratos ou renegociar termos,
principalmente em períodos de baixa de renda, até existir outra loja ocupando o
local vago.
Um empecilho significativo na
substituição das grandes lojas — ou lojas âncoras — é o espaço antes ocupado. Em geral, são negócios que ocupam locais
amplos, até mesmo mais de um andar. Até que exista uma nova locação, é normal
que o tráfego diminua para outras seções do shopping.
Olhando para além do horizonte imobiliário
Em "Will Shopping Malls Survive?",
artigo do Practical Ecommerce, há um ponto de vista diferenciado: capacidade
excessiva do varejo. Ou seja, o famoso equilíbrio entre demanda e oferta tem
sido afetado em locais físicos. Os Estados Unidos possuem 23,5 square feet de
espaço per capita, bem acima de qualquer outro país. O Canadá possui 16,4 e
Austrália tem 11,1 square feet, são representantes de peso no quesito espaço.
Muitos shoppings procuram compensar os
rendimentos a partir de um olhar imobiliário. Não
pensam em catálogo, venda ou tráfego. Pelo contrário: as práticas estão
baseadas no processo de ocupação de espaço.
É um movimento similar ao dos
e-commerces que acabavam pagando muito por mídia, CPC. Agora há uma migração
para o CPA (Custo Por Aquisição), onde se paga por uma venda efetivamente
concretizada, e não apenas pela geração de tráfego, independente se uma visita
se converte em venda - algo que o mercado de shoppings centers não pratica.
Apesar do ganho em cima da venda, ainda existe a cultura de garantir o mínimo
da renda em cima do aluguel.
Quem pertence a uma geração anterior a
dos millenials certamente
irá lembrar dos shopping centers como um ponto de encontro entre amigos,
namorados, família, etc. Porém, a geração atual revolucionou o
comportamento de diversas maneiras, desde a forma de convivência até o consumo
de produtos e serviços. O mercado precisa acompanhar o ritmo ou até
mesmo estar um passo à frente. Não é mais aluguel, não é mais espaço. Então, o
que será?
As possibilidades do mercado de shopping centers
Imagine que uma mulher está procurando
um tênis preto, feminino, número 36, para corrida. Ela vai até o shopping e
encontra lojas de calçados. Algumas têm a numeração, mas não a cor. Outras
possuem o produto preto, mas somente masculino. Ou ainda outras podem ter o produto,
mas apenas para uso casual e não para esporte.
Há alguns anos, a consumidora teria que
se contentar com um produto diferente do que estava procurando, pois o catálogo
era limitado e a própria demanda gerada pelo consumidor se bastava com poucas
opções. Agora, com a evolução do consumidor e a busca por produtos mais
customizados, as empresas precisam aumentar significativamente o sortimento. E
são com os e-commerces e marketplaces, as possibilidades tornam-se infinitas.
Como a evolução do perfil de compras
impacta no processo de compra, nos lojistas e, consequentemente, no mercado de
shopping center? O processo de compra começa muito antes da pessoa ir
até o shopping e visitar uma loja física. A conversão
pode ocorrer, inclusive, quando estão no e-commerce:
- 96% fazem uma pesquisa online antes de decidir
se vai ou não à loja;
- 95% pesquisam o produto antes de comprar na
loja física;
- 92% gastam mais tempo na pesquisa online do
que dentro da loja;
- 93% verificam se pode comprar online;
- 87% conferem online se a loja à qual pretende
ir tem o produto que deseja;
- 72% fizeram compra em loja online que nunca
conheceu pessoalmente;
- 66% compraram online e retiraram
presencialmente.
Com a nova geração, quebrou-se a
barreira entre os mundos online e offline. Por isso, o mercado de shoppings
centers precisa aprender como acompanhar a fusão com tecnologia e adotar
práticas atualizadas:
- Atendimento personalizado: "saiba quem é
seu consumidor";
- Tenha um site com carregamento rápido;
- Utilize o site e as redes sociais para tirar
dúvidas em um tempo de resposta imediato;
- Tenha um ponto físico para retirada de compras
online;
- Surpreenda: 63% das pessoas esperam
ser surpreendidas com uma boa experiência de marca sempre que houver
interação.
Um exemplo é a estratégia utilizada pelo
Walgreens. De acordo com o Think With Google, a equipe de marketing
utiliza o aplicativo mobile da drogaria para conectar os consumidores com os
médicos e farmacêuticos das lojas físicas. Os consultores de beleza também
utilizam constantemente tablets para verificar online os dados compra de cada
cliente e fazer sugestões offline.
O sucesso do mercado de shopping center em Hong
Kong
"The Mall Isn't Dead, It's Just
Changing", afirma a Citylab. Será mesmo uma questão de mudança?
Para provar seu ponto, cita o exemplo de Hong Kong que possui mais de 300
centros comerciais. Contudo, o diferencial está no local, longe do asfalto.
Eles ficam em cima de estações de metrôs ou abaixo de arranha-céus. No último
caso, podem ser considerados os shoppings verticais de maior altura no mundo
inteiro, com mais de 26 níveis.
A mudança dos centros comerciais de Hong
Kong e da forma de fazer negócios se deu após 1975, quando ao construir linhas
de metrô, houve uma integração perfeita entre as paradas, escritórios e
as lojas. Por isso, são os mais visitados globalmente. Estão cercados por
milhares de pessoas, apartamentos e pedestres.
Em uma megaestrutura, também incluem
residências, empresas e hotéis construídos em combinação com o shopping. Sem
ruas, blocos ou edifícios individuais. Uma área gigantesca, do tamanho do
Pentágono. Pensado estrategicamente para o fluxo de pedestres em todos os
pontos de entrada estrutura.
Uma visão do possível futuro dos shoppings
Após análise, torna-se claro que tanto
o fluxo quanto as vendas nos shoppings estão diminuindo e alguns dos motivos
são:
- mudança no comportamento do consumidor
buscando comodidade;
- estrutura familiar reduzida, o que modificou e
expandiu a busca de entretenimento para outros centros;
- demanda por mais produtos, tornando a vitrine
física quase impossível de suportar a cobertura necessária.
Com a migração desse fluxo tanto de
visita quanto de pedidos para o digital, o principal diferencial dos shoppings
não será mais válido em 10 ou 15 anos. O tráfego e as vendas irão migrar
massivamente para o ambiente que melhor atende às novas demandas: o mundo
digital, por possuir preços menores e sortimento (quase) ilimitado proveniente
do advento dos marketplaces.
Também devemos considerar que o
incremento de vendas que iria unir o mundo físico ao online e aumentar a
rentabilidade, ainda não se comprovou conforme previsões
feitas há 5 anos. Portanto, ainda está em questão se as vendas
no mundo digital efetivamente irão gerar vendas para o mundo físico.
Enquanto isso, as estratégias que geram
visitas para os shoppings estão surtindo efeito. A Frávega, grande varejista
argentino com mais de 120 lojas físicas e faturamento próximo a USD 1 bilhão,
possui datas em que a opção pick-up supera 40% do total de pedidos. Na França, mais de 60% dos
pedidos também são enquadrados nessa modalidade.
Sendo assim, podemos concluir que os
shopping centers devem:
Se converter em provedores de serviços para
despacho centralizado dos pedidos do mundo digital
Se o fluxo de pedidos seguir a
tendência e migrar para o mundo digital, enquanto o senso de urgência no
recebimento da mercadoria for um dos fatores críticos na decisão de compras, as
lojas físicas dos shoppings devem se tornar centros de despacho, diminuindo o
prazo e aumentando as vendas.
Porém, uma loja física criar a
estrutura inicial necessária, além de disponibilizar mão de obra, pode ser um
impeditivo. E é aí que há os shoppings centers, que ao oferecerem esse serviço,
podem aumentar sua receita.
Essa estratégia é ainda mais benéfica
quando observamos shopping centers de grande porte, pois uma grande quantidade
de lojas aderindo ao modelo, gera uma vantagem competitiva para o shopping que,
a partir do ganho de escala, pode oferecer serviços que sozinha, a loja não
alcançaria com a mesma eficiência.
Viabilizar o pick-up store
Se o volume de pick-up store é uma
realidade, enquanto o aumento das vendas cross e up selling do pedido online
não aconteceu, direcionar o cliente para a loja física pode ser aumentar o
custo da loja, dado que o tráfego não é qualificado.
A criação de áreas de retirada de
pedido centralizados no shopping, torna o processo mais cômodo para o próprio
consumidor que, se desejar, pode ir à loja posteriormente para comprar novos
produtos. Tornando ainda mais fácil, o consumidor poderia no próprio checkout
online decidir se deseja retirar na loja ou no centro do shopping mais próximo.
Desenvolvimento de marketplace digital
Um dos únicos players com ativos
suficientes para liderar a corrida como marketplaces digitais, são os próprios
shoppings, afinal, eles já possuem grande quantidade de sellers em suas bases.
Ações de entretenimento
Como uma última opção, aumentar as
ações de entretenimento do shopping pode gerar mais fluxo de potenciais
consumidores. Mesmo que o fluxo não seja o ideal, pois o objetivo prioritário
não é a compra, o posicionamento das ações em áreas estratégicas leva o
consumidor a percorrer todo o shopping, observando as lojas.
Com isso, o lojista consegue expor a
sua marca para um grande volume de visitantes, aumentando o posicionamento da
marca com um público potencial de vendas.
Por Rafael Forte, Country Manager da VTEX